来了!2019年苏州二手房成交量总结 幸福里app 苏州二手房

发布时间:2020-04-12 14:00:17   来源:网络 关键词:苏州二手房
来了!2019年苏州二手房成交量总结
原文标题:来了!2019年苏州二手房成交量总结
原文发布时间:2020-01-05 15:52:07
原文作者:苏州麦好房。
苏州二手房 幸福里app

这篇文章原定1月1日元旦准时和各位见面的,没料到一拖再拖直到今日才更

先说明一点,希望本篇文章各位能够耐心看完

把过去两年苏州成交的数据做了一份统计,以简洁图表方式呈现出来,统计数据为过去两年3月-12月(春节过后市场)

当所有数据放在一起直接比较,往往会发现一些简单的联系


01 壹

先看各区二手房成交比


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2019年各区二手房成交比


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2018年各区二手房成交比


大体上各区二手房成交比例没有明显变化,主要以园区和姑苏区为主,其次吴中、吴江、高新区,相城区的二手房连续垫底

18年11月相城区新房补充政策,外地户口需要积分认定满600分才能购买相城区新房,哪怕是在这种情况下,二手房依然不见明显起色,持续垫底

相城区二手房纸面挂牌价看起来很不错,尤其高铁新城涨幅非常明显,但实际成交价和周期得打个问号。

下面再看二手房月成交比例


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19年苏州二手房月成交比例


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18年苏州二手房月成交比例


从上两张图可以明显看出,19年二手房4-8月成交量明显偏高,而18年二手房全年各月成交分布比较均匀


正好对上了两件事:

19年的小阳春从4月成交量放大开始

19年7月限购加码政策对二手房成交量抑制非常明显

从19年11月和12月成交量比例来看,明年二手房市场并不会太乐观


02 贰

看一组19年和18年二手房成交量数据对比


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蓝线数据表示19年,橙线数据表示18年


从这组数据我们会发现,19年其实园区的二手房总成交量比18年低了,但其他几个区都有着非常明显的上涨。
不要着急,考虑到这组数据比较重要,笔者将其逐月进行了拆解


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先从3月说起,19年和18年3月成交数据对比,没有明显变化,接着往下看


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4月,今年苏州楼市是极其重要的1个月。4月开始各区成交量相比18年全部大幅上涨,印证了今年苏州楼市的小阳春,其实是从4月开始的。


恭喜赶上4月上车的各位


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5月,依然非常明显的成交量对比,把4月的小阳春延续了下去,需要注意一个变量


这个月园区出台了511限售政策和9年一学位政策,接着向下看


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6月,小阳春行情仍然在持续,注意姑苏区的二手房成交量,反超园区一跃成为最高,再联系上5月园区的新政,可以得出一个简单的结论


园区限售和9年一学位,把一些购房人群挤入了姑苏区


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7月,小阳春行情仍然在持续,开始有所回落。园区单独讨论,被政策压制后提前进入下行趋势。

根据园区成交量反映出来,511政策对园区成交量网签数据影响有一定延迟性

从5月中旬-7月末,参考周期为2-3个月。


同样,7月也需要注意一个变量,全市限购加码+全市限售,根据园区新政对成交量影响的周期,全市成交量大幅下滑应当出现在9-10月


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8月,姑苏区一骑绝尘,其他区已经回落明显,园区成交量已经明显不如18年的8月份。


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9月,受政策影响,成交量开始全面回落,尤其园区二手房成交量5-9月是持续下滑。


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10月,各区成交量有启稳趋势,反观18年,金九银十成交量开始攀升,19年失去了房地产传统的“金九银十”效应。


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11月,各区成交量再次进一步下滑,19年各区11月二手房成交量,全部低于18年


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12月,除姑苏区,各区成交量仍在小幅下滑,同样19年12月成交量全部低于18年12月。

相比18年波澜不惊而言,19年苏州楼市的更为精彩

有着火一般的上半年和冰一般的下半年,并且寒冰解封的日子,还未看到。


03 叁


为了让19年数据更直观一些,笔者单独展示一下各区19年的3-12月的成交数据,并从这些数据中,推测一下20年初苏州楼市可能出现的走势


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19年全年二手房成交量在5月达到了顶峰,511和724两个政策是非常重要的转折点,使得9月份开始,苏州成交量开始大幅下滑。


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姑苏区二手房成交量在6-8月走出了独立行情,全年7月成交量最高,6-8月成交量大幅上涨,可以说受益于园区511新政影响,同样受益园区511新政影响的还有邻近区域吴中尹山湖,因为尹山湖没有独立数据,这里仅供讨论。9月开始走势和苏州大市整体一样,逐月下滑。


笔者个人观点,如果没有直接需求,姑苏区“老破小”学区房慎重考虑。


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吴中区二手房全年走势和苏州大市整体基本一样,除尹山湖区域5-8月受园区新政影响明显,没有其他需要单独说明。


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相城区二手房成交量并不理想,远不如同为刚需片区的吴中,5月最高成交量1200甚至不如姑苏区3月最低数据1269。


相城的二手房,真的很迷


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由于今年新政以园区率先执行,所以5月以后园区二手房市场对7月以后苏州大市整体成交量有一定借鉴意义

首先是园区二手房在新政后成交量的腰斩,这是非常恐怖的,导致园区至今二手房成交房东普遍降价。

挂牌价依旧美丽,实际成交价却比较惊人,动辄数十万的降价,才体现出了真正的市场价。

5月之前,园区二手房是一房难求,房东惜售;现在是挂牌价非常虚,房东基本都清楚,正常挂牌价根本不可能成交

很多房东表示,哪怕急售降价了,也是看房人多,实际出价的少


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不少急售房东成天盼的竟然是希望有人能来还个价


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新区没什么特别明显的,跟苏州整体走势很像,但实际狮山行情有点类似园区,没有单独数据支撑,这里不多加讨论。


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吴江区二手房也没什么特别明显的,相比5月高峰,太湖新城房价降幅非常明显。


目前来看,苏州整体二手房成交量724新政后,曾在9月和10月短暂企稳以后,因为传统销售节点影响,11月和12月再度下滑,考虑到今年1月份春节影响,成交量会降到最低点。

接下来是个人预测的一些东西:

园区的二手房目前依然持续下滑,20年2月成交量乐观一点有机会回到19年9-10月,小幅上涨,如果3-4月银行那边没有松动,最多只能看到19年8月的成交量。

个人倾向,如果银行贷款没有松动,春节后2-4月的市场,会像19年8-10月倒过来

量稍微有点起色,但价可能还会回落,挂牌价有望进一步跟实际成交价挂钩

很多人经常问我,担心春节的“金3银4”再次出现,个人认为是没有这种可能性

反而是二手房的挂牌价,我倒觉的还有可能进一步下滑的空间,毕竟现在实际成交价已经远离挂牌价了。
说的直白点,过完年后成交量看涨,挂牌价看空,幅度不大


就这样吧,以上总结纯属个人观点,不构成任何买房推荐,楼市有风险,理性买房


幸福里
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原文作者:苏州麦好房。

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